Инструменты Дизайн Мебель Технологии Озеленение Свой дом

РЕМОНТ ДОМА

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ
· Рынок недвижимости и его особенности
· Оценка недвижимости
· Страхование недвижимости
· Изменение владельца недвижимости
· Необходимая осторожность
· Аренда недвижимости
· Услуги риелторов: приемы обмана покупателя
· Кредит
· Кредитные карты
· Ипотека
· Особенности ипотечного рынка
· Характеристики банковского кредитования под залог недвижимости
· Профессиональные участники рынка недвижимости
· Ликвидация фирмы
· Имущественные споры
· Налогообложение при аренде
· Права и обязанности жильцов
· Оплата коммунальных услуг

www.rembud.ru


Характеристики банковского кредитования под залог недвижимости

Мой домСвой дом → Характеристики банковского кредитования под залог недвижимости

Наиболее надежным и распространенным видом кредитования с целью приобретения жилья в настоящее время является получение кредита в коммерческом банке под залог недвижимости. Количество банков, предлагающих услуги ипотечного кредитования, постоянно растет. Наряду с этим появляется и большое количество предлагаемых ими программ кредитования.
   Разговор об особенностях ипотечного кредитования следует начать с видов залога. Коммерческими банками предоставляются кредиты на покупку следующих видов жилья:
   • квартиры на вторичном рынке;
   • квартиры в строящихся домах;
   • загородные особняки.
   Что касается приобретения квартиры на вторичном рынке недвижимости, специалисты рекомендуют выбирать «сталинские» дома 1940–1950-х гг. или более современные (1970-х гг.) с железобетонными перекрытиями и всеми коммуникациями. При этом желательно, чтобы все ранее проживавшие в квартире были сняты с регистрации. Дело в том, что многие банки не предоставляют кредиты под жилье, участвовавшее в нескольких сделках купли-продажи.
   В случае приобретения квартиры в строящемся доме в большинстве случаев банки предоставляют кредиты, процентная ставка которых на период строительства и до момента оформления права собственности будет превышать базовую ставку кредитования для приобретения жилья на вторичном рынке. При этом необходимо уточнить, на каком этапе строительства должен находиться дом, чтобы банк оформил кредит. Дело в том, что многие банки предоставляют кредит лишь при условии, что дом практически достроен.
   Кредиты на загородные особняки, к сожалению, предоставляют не все банки. Однако следует отметить, что данное направление кредитования в настоящее время активно развивается, поэтому ситуация может измениться. Банки, предоставляющие ипотечные кредиты под залог загородной недвижимости, дают заемщику возможность получить кредит на этапе строительства или на готовый дом, а после этого взять дополнительный кредит на отделочные работы. Учитывая тот факт, что стоимость загородной недвижимости в достаточной степени превышает стоимость обычной городской квартиры, минимальная сумма кредита в данном случае выше.
   Помимо этого, некоторые банки предоставляют кредиты на приобретение жилья в других регионах. Следует учитывать, что в каждом регионе существуют определенные особенности государственной регистрации сделок купли-продажи, осуществляемой с использованием ипотечного кредита, что повышает риски для банков. Закон, регламентирующий регистрацию прав на недвижимое имущество, во всех регионах один.

Требования к заемщику
   

Для предоставления ипотечного кредита все банки предъявляют следующие требования к заемщику (возраст, доход, гражданство, профессия, состояние здоровья заемщика).
   Заемщику предоставляется кредит, если он старше 18 лет и к моменту полной выплаты кредита не достигнет пенсионного возраста. Однако из этого правила есть исключения. Например, при условии, что заемщик – руководитель предприятия, владеет собственным бизнесом, является представителем творческой профессии, банк может предоставить ему кредит и после достижения пенсионного возраста. При этом следует учитывать, что страховые отчисления в этом случае не повышаются.
   Доход заемщика должен быть достаточным для того, чтобы он смог взять необходимую сумму кредита. Следует учитывать, что в данном случае необходимо документальное подтверждение дохода заемщика, в противном случае банк потребует дополнительного подтверждения платежеспособности (гонорары, доходы от сдачи недвижимости в аренду, другие договоры потребительского кредитования и т. д.). Как правило, заемщикам с неподтвержденными доходами предлагаются кредиты с более высокой процентными ставками.
   Как ни странно, гражданство заемщика для банка принципиального значения не имеет. Основным критерием при выдаче кредита является подтверждение налоговой декларации о получении заемщиком дохода на территории России. В том случае, если основной источник дохода находится в другом государстве, банк потребует дополнительные доказательства платежеспособности заемщика.

   В оформлении кредита могут участвовать созаемщики. Созаемщики оформляются для того, чтобы дать банку дополнительные гарантии своевременного возврата кредита. Созаемщики участвуют в договоре для удовлетворения требований банка о возрасте заемщика, а также для увеличения дохода в случае если одного дохода заемщика недостаточно для покупки квартиры. В качестве созаемщиков могут выступать только супруги. Что касается братьев, сестер, родителей и других родственников, они не могут быть созаемщиками.
   

В некоторых банках существует перечень профессий, в соответствии с которым получающим доход от данной профессии заемщикам кредит не выдается. Помимо этого, во многих банках (в частности, это касается банков с иностранным капиталом) различная степень доверия по отношению к владельцам собственного бизнеса и наемным работникам. Предпочтительным считается кредит для наемного работника, поскольку, потеряв работу, он сможет найти другую в соответствии со своей квалификацией. Что касается владельцев частного бизнеса, в случае разорения они, скорее, окажутся неплатежеспособными.
   Следует учитывать, что чем больше сумма кредита, тем больше требований предъявляется банком к здоровью заемщика. С случае если страховая компания, аккредитованная при банке, откажет заемщику в страховании, сочтя его недостаточно здоровым, банк также может отказать в выдаче кредита. Альтернативным вариантом может быть предложенная страховой компанией повышенная ставка по страховому полису. Этот же вариант используется в случаях, если возраст заемщика превышает стандартные условия банка. В любом случае для получения кредита на крупную сумму необходимо пройти полное и тщательное медицинское обследование.

Особые условия банков
   

При внимательном рассмотрении стандартных программ ипотечного кредитования, предлагаемых разными банками, становится понятно, что большинство их характеристик совпадает. Это вид и размер процентных ставок, сроки кредитования, суммы страховых взносов, а также сроки рассмотрения заявок и выдачи кредита.
   Однако существуют еще особые условия банков, которые выражаются в следующих параметрах:
   • требование подтверждения дохода заемщика;
   • минимальные и максимальные суммы выдаваемых кредитов;
   • возможность досрочного погашения;
   • наличие или отсутствие штрафов за досрочное погашение;
   • необходимость участия поручителей;
   • требования к заемщику (возраст, профессия, доход и т. д.);
   • наличие или отсутствие комиссии за выдачу кредита и стоимость андеррайтинга (проверка платежеспособности).
   Условие о подтверждении источников дохода заемщика предполагает набор документов, принимаемых банком на рассмотрение. Для того чтобы не ошибиться, необходимо уточнить у служащих банка, рассматривается ли у них только доход, подтвержденный справкой по форме 2-НДФЛ (данная справка предоставляется работодателями в налоговые органы), или же заемщик может предоставить подтверждение дополнительного дохода.
   Минимальный размер выдаваемых кредитов существенно различается в разных банках. В среднем минимальный размер кредита для покупки квартиры в Москве составляет 15 тыс. долларов. Что касается регионов, там минимальный размер кредитов может быть меньше в соответствии со стоимостью недвижимости. Поэтому, если заемщику необходимо взять небольшой кредит (например, для покупки квартиры на одну комнату больше), ему придется постараться, чтобы найти банк, который выдаст ему кредит на соответствующую сумму.
   Возможность досрочного погашения кредита предоставляет заемщику возможность сэкономить деньги на выплате процентов и значительно сокращает общую сумму возврата. Банк может установить мораторий на досрочное погашение кредита на несколько месяцев, а также установить минимальный размер досрочно возвращаемой суммы кредита и штрафы, компенсирующие полное или частичное погашение кредита. В большинстве случаев мораторий составляет от 3 до 6 месяцев, а штрафы – от 1–3% от остатка кредита.
   Обязательное привлечение поручителей – условие Сбербанка. Все остальные банки предъявляют данное требование лишь при условии невозможности документального подтверждения дохода заемщика.
   Помимо перечисленных выше, есть и другие требования к заемщику – минимальный трудовой стаж и место расположения работы (как правило, оно должно находиться в том же регионе, где выдан кредит). Что касается минимального трудового стажа на одном предприятии, он должен составлять не менее 6 месяцев.
   Наличие комиссии банка за выдачу кредита и стоимость андеррайтинга выражаются в следующем. Комиссия банка может выражаться в фиксированной сумме или же в процентах от размера кредита. В этом случае заемщик сам делает выводы, какой из вариантов для него оптимален. Оценка платежеспособности увеличивает дополнительные расходы на получение кредита.

Специальные программы кредитования
   

В соответствии с конкуренцией на рынке ипотеки появляется множество индивидуальных схем кредитования, предназначенных для заемщиков, которые не соответствуют стандартным условиям 30%-ного первого взноса и одинаковых по сумме ежемесячных выплат. Таким образом, если заемщик по каким-либо причинам не может оплатить 30%-ный первый взнос, банки могут предложить ему следующее:
   • оформить обычный потребительский кредит до оформления ипотечного кредита и внести полученную сумму в качестве первого взноса для получения ипотечного кредита;
   • использовать в качестве первого взноса уже имеющуюся недвижимость. При этом стоимость уже существующей недвижимости учитывается при выдаче кредита, но продана она будет лишь после того, как заемщик приобретет новую квартиру на кредитные средства;
   • в том случае, если заемщику еще не исполнилось 30 лет, некоторые банки предлагают специальную программу кредитования со сниженным размером первого взноса и выгодным для заемщика размером процентной ставки;
   • если заемщик получает гонорары или другие виды высоких нерегулярных доходов, ему предлагают программу, предусматривающую услугу «кредитное окно». «Кредитное окно» подразумевает, что заемщик самостоятельно выбирает наиболее удобный для себя период года, когда он сможет досрочно погасить кредит или часть кредита с минимальными расходами.
   Если заемщик планирует приобрести квартиру в строящемся доме, ему следует выбрать одну из существующих программ инвестиционного ипотечного кредита. В данном случае особое внимание следует обратить на размер процентной ставки на период строительства и до оформления права собственности. В большинстве случаев в данный период процентная ставка выше, чем по кредитам на уже существующую недвижимость. Следует отметить, что в настоящее время заметна тенденция к снижению первоначальной процентной ставки до уровня обычной.

И.А.Зайцева

В начало страницы