Изменение владельца недвижимости
Выделяют несколько видов гражданско-правовых сделок с недвижимостью: купля-продажа, мена, дарение, отчуждение под ренту, отчуждение в результате участия в создании имущества юридического лица, передача в аренду, передача в безвозмездное пользование (договор ссуды), передача в управление, передача в качестве вклада в совместную деятельность по договору простого товарищества, залог (ипотека).
Данный перечень не содержит всех сделок с недвижимостью, поскольку существует отдельный ряд сделок, так или иначе связанных с недвижимостью (лизинг, договор об установлении сервитута, договор долевого участия в финансировании строительства, а также группа посреднических сделок).
Вышеперечисленные сделки разделяют на три группы:
• сделки, осуществляемые с целью отчуждения недвижимого имущества (купля-продажа, мена, дарение, договор ренты, участие в создании имущества юридического лица);
• сделки, осуществляемые с целью передачи недвижимого имущества во владение, пользование, управление (аренда, безвозмездное пользование, доверительное управление, договор простого товарищества);
• другие сделки (установление сервитута, ипотека и т. д.);
• сделки, осуществляемые с целью отчуждения земельных участков.
Земля и другие природные ресурсы могут подлежать отчуждению в пользу другого лица или передаваться ему другими способами в соответствии с законами о земле и других природных ресурсах. Однако существуют земельные участки, не подлежащие продаже, в число которых входят:
• земли общего пользования в населенных пунктах. Данные объекты могут быть сданы в краткосрочную аренду;
• земли оздоровительного, исторического и культурного назначения;
• земли заповедников, национальных природных парков, памятников природы и ботанических садов;
• земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению;
• земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства.
Помимо перечисленного выше, недопустимыми являются сделки с земельными участками при условии, что они влекут за собой нарушение градостроительных, экологических, противопожарных, санитарных и других специальных требований. Недопустимой также считается невозможность соблюдения целевого назначения земельного участка и условий его разрешенного использования.
Договор купли-продажи
Наиболее распространенной сделкой, совершаемой с целью приобретения и отчуждения имущества, является договор купли-продажи. Именно договор купли-продажи используется при совершении альтернативных сделок (сделка по продаже квартиры с одновременной покупкой другой квартиры).
Договор купли-продажи осуществляется путем оформления единого документа и подписания его участвующими сторонами. В зависимости от желания сторон данный документ может быть оформлен нотариально. Объектом купли-продажи может выступать как изолированное жилое помещение, так и какая-либо его часть, находящаяся в общей долевой собственности.
Договор купли-продажи обязательно должен быть зарегистрирован в органе юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на недвижимость переходит от одного собственника к другому в момент государственной регистрации сделки.
Договор купли-продажи, не прошедший государственную регистрацию, не считается заключенным и не влечет за собой никаких юридических последствий.
Расчет между сторонами договора купли-продажи производится как при подписании договора, так и после его регистрации, что оговорено в самом договоре. Одним из обязательных условий договора купли-продажи является составление передаточного акта, подтверждающего исполнение обязательств обеими сторонами. В большинстве случаев передаточный акт составляется в момент передачи недвижимости новому собственнику. Этот документ обязательно потребуется новому собственнику в случае повторной передачи собственности.
В договоре купли-продажи обязательно должны быть указаны данные, позволяющие безошибочно установить, какое жилое помещение подлежит передаче покупателю (адрес жилого помещения, его площадь, благоустроенность и другие показатели, которые подтверждаются собственником справкой из БТИ).
В случае отсутствия конкретных данных в договоре он не может считаться заключенным. Договор также не может быть заключен без указания согласованной сторонами цены.
При заключении договора купли-продажи специалисты рекомендуют указывать реальную сумму сделки, поскольку только это обстоятельство может являться гарантией возврата денег в случае принудительного расторжения договора. Какая бы сумма ни была уплачена при покупке квартиры, возвращена будет та, что указана в договоре, все остальные документы являются косвенными доказательствами и, как правило, не принимаются во внимание в суде.
В договоре обязательно должны быть указаны лица, проживающие в продаваемом жилом помещении и сохраняющие право пользования жильем после его продажи. В данном случае имеются в виду члены семьи и бывшие члены семьи собственника квартиры, которые проживают и зарегистрированы по месту жительства в продаваемой квартире.
Обмен и мена
С точки зрения цели, с которой совершаются обмен и мена, принципиальной разницы между этими понятиями нет. Разница наблюдается лишь в том случае, когда встает вопрос о праве на обмениваемую недвижимость. Если недвижимость является собственностью участников сделки, они заключают договор мены. В случае если одна из обмениваемых квартир (или обе) не приватизирована и является собственностью владельца на основании договора социального найма, совершение обменной сделки регистрируется договором обмена. Договор мены регламентируется ГК РФ, а договор обмена – нормами жилищного законодательства.Договор мены объектов жилых помещений
Следует отметить, что договор мены появился раньше, чем договор купли-продажи, однако законодательное признание получил гораздо позднее. Договор мены был актуален в условиях натурального хозяйства, однако с появлением денег и развитием торговли ему на смену пришла купля-продажа. С точки зрения политэкономии купля-продажа может также рассматриваться как мена, поскольку при этом происходит обмен вещей на деньги.
В соответствии с договором его участники обязаны передать друг другу в собственность определенные вещи, при этом одна сторона, приобретая вещь в собственность, не платит покупную цену в деньгах, а отдает взамен другую вещь. Таким образом, оба участника договора являются одновременно и продавцами (в отношении товара, который они обязуются передать друг другу), и покупателями (в отношении товара, который они обязуются принять в обмен). Следовательно, к договору мены применяются правила о договоре купли-продажи (при условии если это соответствует существу отношений мены).
Объект договора мены – недвижимое имущество, в том числе и земельные участки. Следует учитывать, что объектом мены может выступать лишь имущество, находящееся у отчуждающего его лица либо в собственности, либо на правах хозяйственного ведения. В противном случае имущество сначала должно быть приобретено у третьего лица. По этой причине не может классифицироваться как сделка мены договор обмена жилых помещений между нанимателями, а не собственниками. В этом случае происходит взаимная передача не только их прав, но и обязанностей, которые, по существу, не могут являться предметом сделки мены. Вышеописанный договор представляет собой самостоятельную разновидность гражданско-правовых договоров.
Мена представляет собой договор между собственниками, а обмен – договор между нанимателями или нанимателем и собственником.
В том случае, если в договоре мены нет указания на цену или сравнительную стоимость обмениваемых объектов недвижимости, они признаются равноценными. Таким образом, все расходы по исполнению договора (в том числе по передаче и принятию обмениваемых объектов) возлагаются на ту сторону, которая в данной ситуации несет соответствующие обязанности (обязанности продавца по передаче товара и обязанности покупателя по принятию товара). В отдельных случаях договор мены предусматривает возложение данных обязанностей на одного из участников договора.
По закону как сделка мены классифицируется и та ситуация, при которой обмениваемые товары неравноценны. В этом случае сторона, предоставляющая для обмена товар меньшей стоимости, обязуется выплатить другой стороне сумму разницы в ценах обмениваемых товаров. Обмен товара по данному договору не всегда является одновременным. Иногда по условиям договора одна сторона должна предоставить обмениваемый товар раньше, чем другая. В этом случае исполнение обязанности по передаче товара той стороной, для которой установлен более поздний строк передачи объекта, совершается по правилам о встречном исполнении обязательств.
Что касается перехода прав собственности на обмениваемые товары, он происходит лишь после того, как обеими сторонами выполнены обязательства по передаче товаров. Таким образом не допускается ситуация, при которой сторона, получившая товар первой, приобретает право собственности на него, не выполнив встречных обязательств по передаче товара другой стороне.
Следует учитывать, что, в отличие от сделок купли-продажи, приобретение в собственность недвижимости на основании договора мены не уменьшает совокупного дохода. Иными словами, если в соответствии с договором мены произведен обмен неравноценными товарами, участник договора, получивший доплату, должен включить ее в налогооблагаемый доход (в полном объеме).
Договор обмена объектов жилых помещений
Как известно, договор обмена до последнего времени классифицировался как способ обмена жилья, составляющего государственный жилищный фонд или принадлежащего ЖСК. При этом соглашение влечет за собой лишь изменение договора найма жилья – перемену лиц, исполняющих обязательство. В настоящее время данная форма сделки считается устаревшей, поскольку произошло значительное увеличение количества собственников жилых помещений.
Договор обмена регистрируется в государственном обменном бюро. В данном случае в качестве основания для вселения нового владельца в квартиру является обменный ордер, который выдается уполномоченной государственной организацией. Разумеется, обмен возможен только при условии согласия собственника жилого фонда.
Субъектами договора могут являться лица, владеющие и использующие жилые помещения в соответствии с различными правовыми основаниями. В их число входят:
• наниматели жилых помещений, проживающие в соответствии с договором социального найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, с письменного согласия проживающих на данной жилплощади членов семьи (в том числе и отсутствующих);
• наниматели жилых помещений, проживающие на основании договора коммерческого найма;
• члены жилищно-строительных кооперативов, не выплачивающие паевые взносы, с письменного согласия проживающих на данной жилплощади членов семьи (включая отсутствующих) и разрешения представителей местного самоуправления и правления кооператива;
• собственники жилых помещений при условии, что другой стороной договора является наниматель.
Договор дарения
Дарение относят к отдельному виду сделок с недвижимым имуществом, поскольку данная операция является безвозмездным договором и, соответственно, характеризуется своей спецификой. С точки зрения рыночной экономики операции по дарению стоят особняком, поскольку их характер не соответствует специфике рыночных отношений. Несмотря на это обстоятельство договор дарения является одной из наиболее распространенных сделок с недвижимым имуществом.
В соответствии с главой 32 ГК РФ «по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом».
Следует учитывать, что дарение является договором, предусматривающим согласие одаряемого на принятие дара. Наряду с этим дарение – договор, в котором у одаряемого отсутствуют обязанности, а соответственно, он может считаться односторонним. Основной особенностью договора дарения, определяющей его юридическую специфику, является безвозмездный характер отношений участников. Именно этой особенностью объясняются ограничение ответственности дарителя за какие-либо недостатки подаренного имущества, ограничение дарения, а также право дарителя на отмену дарения и реституцию дара.
Как говорилось выше, безвозмездные отношения договора дарения являются исключением для имущественного оборота, поэтому в случае сомнений в качестве отношений они признаются возмездными до тех пор, пока не будет доказан их безвозмездный характер. Договор дарения недвижимости в обязательном порядке подлежит государственной регистрации.
Как вы уже, наверное, поняли, сторонами договора дарения являются даритель и одаряемый. Для заключения договора дарения даритель должен быть либо собственником вещи, либо владеть ею на основании иного вещного права. Таким образом, даритель вещи должен быть ее законным правообладателем.
По определенным причинам законодательством предусмотрен круг лиц, которые не могут выступать в качестве дарителя:
• малолетние и несовершеннолетние граждане;
• юридические лица, не являющиеся собственниками недвижимости, при отсутствии согласия собственника-учредителя, а также в случае если одаряемым является коммерческая организация;
• государство и муниципальные образования;
• коммерческие организации (между собой);
• даритель, зависимый от одаряемого.
Что касается ограничения круга лиц, которые могут выступать в качестве одаряемых, его не существует.
В качестве предмета договора дарения (как и договора купли-продажи) может выступать только конкретное жилое помещение, основные характеристики которого должны быть указаны в договоре. Данная сделка совершается в письменной форме и для нее не требуется нотариального удостоверения. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации сделки.
Завещание может содержать распоряжение только одного лица. Составление завещания двумя и более лицами недопустимо. В соответствии с законом завещатель имеет право не предоставлять другим лицам, в том числе и нотариусу, информацию, содержащуюся в завещании. Такое завещание называется закрытым.
Следует отметить, что, несмотря на то, что по сути договор дарения является безвозмездной сделкой, обе стороны договора несут материальные издержки, связанные с его оформлением. Помимо этого, в случаях, предусмотренных законодательством, одаряемый обязуется после принятия дара заплатить налог (Закон «О налоге на имущество, переходящее в порядке наследования и дарения»). Данный налог начисляется в соответствии с общей стоимостью имущества, оценка которого производится по действующим законам.
Многих интересует вопрос о преимуществах наследования и дарения. Основные моменты представлены ниже.
В случае наследования в соответствии с завещанием при условии, что у наследодателя в момент открытия наследства существуют нетрудоспособные родственники первой очереди, находящиеся в силу закона или договора на иждивении у наследодателя, они имеют право на долю в наследстве (не менее одной второй доли от того, на что они имели бы право в случае отсутствия завещания). При дарении такая ситуация исключается.
Что касается налогообложения, дарение, разумеется, дороже. Налоги при дарении, как правило, в 1,5–2 раза выше, чем в случае наследования.
Для того чтобы оформить договор дарения доли в праве общей долевой собственности, согласие собственников других долей не требуется.
Договор наследования
Наследование представляет собой переход имущества умершего к другим лицам (наследникам) в порядке правопреемства, иными словами, как единое целое в неизменном виде. Таким образом, наследство нельзя принять в части, можно либо принять наследство целиком, либо отказаться от него. Данное правило распространяется и на долги.
Наследование бывает двух видов – по закону или по завещанию. Следует отметить, что наличие завещания аннулирует право наследников по закону претендовать на наследственное имущество. Исключение в данном случае составляет обязательная доля в наследстве, на которую имеют право нетрудоспособные дети, супруг и родители наследодателя, которые, независимо от пунктов завещания, имеют право на не менее чем одну вторую долю имущества, которая причиталась бы им в случае наследования по закону.
В том случае, если наследодатель на момент смерти не оставил завещания, принятие наследства осуществляется в следующем порядке:
• наследники первой очереди (дети, родители и супруг наследодателя). Что касается внуков наследодателя, они наследуют только в праве представления, то есть в случае смерти родителей до открытия наследства;
• наследники второй очереди (полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, бабушки и дедушки со стороны отца и матери). Племянницы и племянники имеют право наследовать только по праву представления;
• наследники третьей очереди (полнородные и непонородные братья и сестры родителей наследодателя, его дяди и тети). Двоюродные братья и сестры имеют право наследования по праву представления.
Существуют еще четыре очереди наследников дальнего родства, однако наличие наследника одной из вышеперечисленных очередей исключает принятие наследства наследниками следующих очередей.
При условии отсутствия завещания и наследников по закону, а также в случае отказа от принятия наследства имущество умершего переходит в собственность государства. Распоряжение имуществом на момент смерти возможно только при составлении завещания. Следует учитывать, что завещание может быть написано и зарегистрировано только при условии полной дееспособности гражданина. Завещание заверяется нотариально в обязательном порядке. Совершение завещания через представителя является недопустимым. В случае невозможности посещения нотариальной конторы, нотариус имеет право заверить завещание на дому.
В отдельных случаях нотариуса могут заменить другие лица.
В случае если гражданин, оформляющий завещание, находится в больнице, госпитале или другом стационарном лечебном учреждении или проживает в доме престарелых и инвалидов, его завещание заверяется главным врачом, его заместителем по медицинской части или дежурным врачом лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. Кроме того, завещание может быть подписано начальником или директором лечебного учреждения.
Завещания граждан, находящихся во время плавания на судах, плавающих под государственным флагом Российской Федерации, заверяются капитанами этих судов.
Если гражданин, оформляющий завещание, является военнослужащим, находится в пункте дислокации воинской части, где нет нотариуса, или является членом семьи военнослужащего, состоящего в этой части, его завещание оформляется командиром воинской части.
Завещания граждан, находящихся в разведочных, арктических и других подобных экспедициях, удостоверяются начальниками этих экспедиций.
Завещания граждан, находящихся в местах лишения свободы, удостоверяются начальниками мест лишения свободы.
Что касается закрытого завещания, оно должно быть собственноручно написано и подписано завещателем. В случае несоблюдения данного правила завещание будет считаться недействительным. Закрытое завещание отдается нотариусу в заклеенном конверте в присутствии двух свидетелей, которые также ставят на конверте свои подписи. Затем конверт, подписанный свидетелями, запечатывается нотариусом (в их присутствии) в другой конверт, на котором нотариус указывает данные завещателя (фамилия, имя, отчество, место жительства завещателя и свидетелей, место и дата принятия завещания).
Следует отметить, что если гражданин находился в положении, угрожающем его жизни, и был лишен возможности совершать завещание в соответствии со ст. 1124–1128 ГК РФ, он может изложить свою последнюю волю в простой письменной форме. Данная бумага признается в качестве завещания при условии если завещатель в присутствии двух свидетелей собственноручно написал и подписал документ, из содержания которого следует, что он представляет собой завещание. Данный документ не будет являться действительным, если завещатель в течение одного месяца после прекращения угрожающих жизни обстоятельств не совершил новое завещание в иной форме. Для исполнения такого завещания необходимо подтверждение суда о явной угрозе жизни завещателя на момент составления завещания.
Время открытия наследства – день смерти наследодателя. Местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя. При условии что последнее место жительства наследодателя неизвестно, наследство открывается по месту расположения большей части наследуемого имущества.
Нотариусы не занимаются розыском наследников и наследуемого имущества.
В соответствии с законом наследникам предоставляется шестимесячный срок для принятия наследства. За этот срок все наследники должны успеть предъявить свои права на наследуемое имущество посредством подачи соответствующего заявления уполномоченному нотариусу. По истечении данного срока нотариус должен предоставить всем наследникам документы, требуемые для принятия наследства. Каждый наследник должен документально подтвердить свои права.
Договор ренты
Сделки по договору ренты известны со времен Средневековья и в настоящее время широко распространены во всех развитых государствах. Как правило, получателями ренты являются одинокие престарелые граждане, имеющие в собственности квартиру, а плательщиками – физические лица либо организации, которые через определенное время должны стать владельцами квартир.
Закон предусматривает три разновидности ренты:
• постоянная рента (в случае смерти рентополучателя такая рента не прекращается, а передается по наследству или третьим лицам);
• пожизненная рента (устанавливается на период жизни человека, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни указанного им человека);
• пожизненное содержание с иждивением (получатель ренты находится на полном иждивении плательщика ренты и может получать от него не только денежные средства, но также продукты, вещи, лекарства и т. д.).
В настоящее время наиболее предпочтительными являются договоры пожизненной ренты. По правилам таких договоров собственность на недвижимое имущество переходит к плательщикам ренты с обременением в виде залога в пользу рентополучателя. Таким образом плательщик ренты обязуется выплачивать рентополучаителю денежные средства в размере не менее одного минимального размера оплаты труда в месяц на период всего срока жизни рентополучателя.
Следует отметить, что такая система является взаимовыгодной для обеих сторон, поскольку при таких условиях плательщик ренты приобретает квартиру по цене ниже рыночной, а рентополучатель получает денежные средства, уход и заботу. В случае неплатежеспособности плательщика ренты рентополучатель имеет право потребовать, чтобы плательщик досрочно исполнил договор (выплатил ренту). Для этого цена выкупа указывается в договоре, поскольку в противном случае плательщику придется выплачивать годовую сумму ренты. Именно поэтому во избежание возможных рисков при заключении договора ренты необходимо указать максимальное количество деталей.
По сути договор ренты является сделкой, осуществляемой с целью отчуждения имущества. Наиболее близкими к договору ренты являются договор дарения и договор мены (купли-продажи). Однако здесь есть существенные отличия. В отличие от договора дарения, договор ренты предусматривает возможность предъявления лицом, осуществившим отчуждение имущества, требований о предоставлении встречного удовлетворения (рентного подхода). Что касается договора купли-продажи, договор ренты отличается характером встречного удовлетворения. В данном случае объем причитающихся получателю рентных платежей является неопределенным. По этой причине договор ренты считается достаточно рискованной сделкой. Риск в данном случае заключается в том, что оба участника сделки принимают вероятность того, что кто-либо из них получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем то, которое будет предоставлено им другой стороне.
Следует отметить, что, несмотря на основное назначение договора ренты – обеспечение постоянного дохода для получателя ренты, – в большинстве случаев он используется для обеспечения перехода права собственности на жилье. Дело в том, что такой подход позволяет не проходить более длительную процедуру наследования и сократить сроки получения права собственности. Мы уже говорили о том, что при наследовании (как по закону, так и по завещанию) минимальный срок, который должен пройти с момента смерти наследодателя до вступления наследника в права собственности – шесть месяцев, в то время как по договору ренты право собственности на недвижимое имущество переходит к плательщику ренты в момент регистрации договора. В момент смерти рентополучателя с недвижимости снимаются все ограничения, касающиеся проживания и использования имущества.
Помимо этого, договор ренты позволяет сэкономить деньги, так как переход права собственности на недвижимость по договору ренты не облагается налогом, который необходимо заплатить при вступлении в права наследования (это касается и договора дарения). Оформление договора ренты сопровождается только нотариальной пошлиной, а при наследовании квартиры к пошлине добавляется еще и налог. Следует учитывать, что договор ренты представляет собой прижизненное распоряжение имуществом и, соответственно, позволяет избежать выделения обязательной доли.
И.А.Зайцева